Novos valores catastrais

15 de setembro de 2023

Nestes días de setembro, están chegando as notificacións dos novos valores catastrais que adquiren as terras e construcións situadas no núcleo rural de Penarrubia e nos outros 28 núcleos catalogados como tales nas Normas Subsidiarias do concello de Baralla. A notificación individualizada a cada un dos titulares catastrais afectados por este procedemento é obrigatoria segundo se establece na lei do Catastro. Mais, como comprobamos, estas notificacións non se están realizando con acuse de recibo, polo que entendemos que non existe prazo para realizar os recursos procedentes ou, mesmo, os receptores das notificacións poderían alegar que non existiu tal notificación e isto provocaría a caducidade do procedemento respecto dos inmóbeis afectados polo incumprimento sen que isto implique a caducidade nin a ineficacia das actuacións respecto daquelas persoas debidamente notificadas.

Resposta ás alegacións

Na mesma notificación tamén se inclúe a resposta ás alegacións que presentaron os titulares catastrais na segunda quincena de xuño cando se iniciara este procedemento coa publicación do edito na Sede Electrónica do Catastro.

Que nos saibamos, todas as alegacións foron desestimadas porque, afirman, este procedemento trae causa das Normas Subsidiarias de planeamento do concello de Baralla, aprobadas definitivamente con data 18/06/1986 e publicadas no BOP con data de 22/10/1991… Resumindo: afirma a Xerencia Territorial que o Catastro reproduce a delimitación que dos núcleos rurais se realizan nas NNSS, independentemente de que estas sexan legais ou non ou de que mesmo existan contradicións entre o que regulan estas normas e os planos de delimitación. O que fixo a Xerencia foi superpoñer cada un dos planos das NNSS na planimetría catastral e, sobre esta, trazar liñas cos perímetros de cada un dos 29 núcleos rurais do concello independentemente da existencia de afeccións de infraestruturas (estradas, camiños, conducións de enerxía eléctrica), afeccións hidráulicas, patrimoniais ou medio ambientais. É declarada urbana toda superficie incluída en cada delimitación sen ter en conta, por exemplo, que esas superficies pertenzan a un xacemento arqueolóxico protexido, a terras expropiadas para construcións de vías públicas, de que por elas ou polas súa proximidades decorra un río, un rego, exista un transformador ou un tendido eléctrico…

Recursos fronte aos novos valores

Existen dous tipos: o recurso de reposición e mais a reclamación económico-administrativa perante o Tribunal Económico-administrativo Rexional. Esta reclamación xa se pode presentar agora directamente no prazo de un mes desde que se recibiu a notificación.

En cambio, se decidimos presentar inicialmente o recurso de reposición, no mesmo prazo de un mes, non podemos presentar a reclamación económico-administrativa mentres non nos comuniquen a resolución no mesmo prazo de un mes posterior ao día en que foi presentado o recurso de reposición. Pasado este tempo, se a resolución é desestimatoria ou non existe notificación, será cando poidamos presentar a reclamación económico-administrativa. Se non estamos de acordo cos novos valores catastrais, ¿dos dous tipos de recursos por cal convén decidirse? Eu, en certos casos recomendo comezar polo recurso de reposición porque, de non ver satisfeitas as pretensións, sempre queda para despois a reclamación económico-administrativa. Tanto nun caso como no outro, non é preciso ser asistido por persoal técnico nin avogado. O recurso de reposición resólveo a mesma Xerencia Territorial do Catastro de Lugo, isto é, o mesmo órgano que resolveu o expediente. O habitual é que na súa resolución, a Xerencia Territorial ratifique o que xa decidiu anteriormente porque, de darnos a razón, estaría emendándose a si mesma. Mais, hai casos en que nos recursos de reposición se alegan feitos que son obvios, como sucede, por exemplo, coas superficies expropiadas que xa non pertencen á persoa que figura como titular catastral das mesmas por seren de dominio público desde o día en que os seus antigos propietarios foron citados para comparecer individualmente e por edito na acta de ocupación.

¿Que se pode recorrer?

En sentido estrito, neste momento, só se poden recorrer os valores catastrais e mais a titularidade. Isto é: se disentimos cos elementos en que se basean os cálculos para realizar a nova valoración: superficies inexactas dos solos e das construcións en caso de existiren, usos, valores do solo no polígono a que pertence a parcela en cuestión…

Poderemos recorrer a titularidade se non somos nós os propietarios desas superficies ou desas construcións. Existen casos en que no Catastro non figuran os propietarios reais ou os seus herdeiros e que, por algún erro ou por falta de declaración/comunicación, figuren outras persoas. Desde hai anos, este tipo de inexactitudes non adoitan suceder porque notarios, rexistradores e administracións teñen a obriga legal de notificar ao Catastro todos os cambios de titularidade e modificacións de superficie que xestionan. Mais este deber legal non sempre se cumpre. Tamén poden existir erros cometidos polo propio Catastro. Recordo, por exemplo, no ano 2017, cando se procedeu á regularización catastral en Penarrubia, había unha palleira dun veciño que figuraba na aira doutro. Neste caso, o erro procedía do propio Catastro porque interpretou incorrectamente as liñas de delimitación de ambas propiedades. Este erro solucionouse cun procedemento de emenda de discrepancias e mesmo lles serviu aos donos da palleira para evitar o pagamento da taxa de 60 euros que se esixía nos demais casos.

A estrada LU-710

Esta estrada afecta terreos situados a leste e oeste propiedade dos veciños de Val e de A Pena. Pois ben, as superficies destas parcelas que foron expropiadas para a remodelación desta vía no ano 2009 seguen figurando no Catastro a nome dos seus antigos titulares. Descoñecemos a cal das dúas administracións se debe esta situación de flagrante incumprimento do deber legal de actualizar as variacións catastrais. O feito de que durante catorce anos non se reflectise no Catastro esta alteración da titularidade catastral non é en absoluto imputábel ás persoas expropiadas senón que se debe ao incumprimento de deber legal de comunicación que teñen as administracións actuantes, neste caso a Consellaría de Infraestruturas e Mobilidade, segundo se recolle no artigo 14.1.c) do Real Decreto Lexislativo 1/2004, de 5 de marzo, polo que se aproba o texto refundido da Lei do Catastro Inmobiliario, comunicación que debe ser realizada dentro do prazo dos dous meses contados a partir do día seguinte á data da acta de ocupación ou, no seu caso, do pagamento, consignación do depósito ou da previa indemnización por prexuízos segundo se estabelece no artigo 36 c) do Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, polo que se desenvolve o texto refundido da Lei del Catastro Inmobiliario, aprobado polo Real Decreto Lexislativo 1/2004. Mais, tamén puidese ser debido a que o propio Catastro, recibida a comunicación da alteración producida polas expropiacións, non realizase as modificacións. Case todas as parcelas afectadas por este procedemento de revisión catastral que limitan coa Estrada LU-710 sufriron expropiacións maiores ou menores de superficie e seguen figurando na súa integridade a nome dos seus antigos titulares. Como exemplo desta situación, citamos o Chouso de Val, de cuxa superficie total de 4.408 m², foron expropiados 1.863 m², que corresponden ao 46,15 % e que, de non presentar recursos, van ter a consideración de solo urbano, cuxos impostos se verán obrigados a pagar persoas que desde hai catorce anos deixaron de ser suxeitos tributarios.

Tipos de parcelas

Agora, desde a entrada en vigor deste procedemento de revisión catastral, en cada un dos núcleos rurais imos encontrar dous tipos de parcelas:

1. Parcelas con toda a superficie de natureza urbana. Son aquelas situadas na súa integridade dentro das liñas que marcan o perímetro de delimitación do núcleo rural. Teñen unha única referencia catastral e seguen sendo identificadas polo número de polígono, de parcela e pola denominación de cada unha delas.
2. Parcelas con parte de natureza urbana e con outra parte de natureza rústica segundo a superficie que fique dentro do perímetro de delimitación ou fóra del. Neste caso cada unha das superficies ten o seu propio número de referencia catastral. Seguen sendo identificadas co mesmo número de polígono, de parcela e denominación da superficie rústica.

Cálculo do valor catastral

As operacións para realizar o cálculo dos novos valores catastrais son complexas e requiren coñecementos e practica para poder realizalas.

En primeiro lugar, temos que saber que neste procedemento simplificado tómase como valor do solo o mínimo dos previstos na ponencia vixente para o uso de que se trate.

A ponencia de valores é un documento elaborado pola Dirección Xeral do Catastro no que se recollen os criterios, módulos de valoración e demais elementos precisos para fixar o valor catastral dos inmóbeis. A ponencia de valores do concello de Baralla realizouse no ano 1989. Mais isto non quere dicir que en 2023 se apliquen directamente os valores que se asignaron hai 34 anos a cada un dos predios. Nin moito menos. O concello de Baralla, desde o ano 1990 ao 2017, coas excepcións dos anos 2012-2013, veu incrementando os valores catastrais dos predios de natureza urbana por medio de coeficientes de actualización. Nos predios de natureza rústica, estes coeficientes foron aplicados desde 1990 a 2011. As actualizacións son solicitadas polos concellos ao Ministerio de Facenda e son aprobadas nos Orzamentos Xerais do Estado.

Partimos logo do valor que se lle asignou a cada parcela na ponencia de valores de 1989. Poñamos un exemplo extraído directamente dun predio urbano da parroquia de Penarrubia de 5.139 m² de superficie. O valor unitario do solo é de 0,96 €/m².

Multiplicamos os 5.139 m² x 0,96 €/m² = 4.934,44 € valor catastral en 1989.

Aplicando os coeficientes de actualización desde 1989 a estes 4.934,44 € temos o resultado de 11.950,26 € como valor catastral no ano 2023. Isto é, desde 1989 a 2023, os valores catastrais no concello de Baralla incrementáronse nun 242,18 %.

Se o predio en cuestión conta con algunha construción, por exemplo granxa ou palleiras-almacéns, á valoración anterior hai que engadirlle a das construcións. Aquí tamén hai que partir da superficie, o uso que se lle dá a esa construción e o valor unitario da mesma tendo en conta, claro está, que os valores difiren do uso. Así, a unha granxa asígnanlle 19,112185 €/m² e a unha palleira, en cambio, 57,336555 €/m². Todo isto non se aplica de maneira uniforme a todas as construcións pois hai que ter en conta tamén, entre outros parámetros, o ano de construción e a calidade dos materiais. Aplicándolles aos resultados destas cantidades os coeficientes de actualización, obtemos o mesmo incremento do 242,23 %.

¿Como se calcula o IBI?

O Imposto de Bens Inmóbeis (IBI) é un imposto municipal que grava os tres tipos destes bens que poden existir nun concello: urbanos, rústicos e de características especiais.

Cada concello, dentro duns límites máximos e mínimos, ten autonomía para fixar os tipos de gravame que se aplican á base liquidábel de cada ben inmóbel. No de Baralla, os tipos de gravame recollidos na súa Ordenanza do IBI son os seguintes:

Bens inmóbeis de natureza urbana                  0,5%

Bens inmóbeis de natureza rústica                   0,6 %

Bens inmóbeis de características especiais      1,3 %

Convén aclarar os seguintes conceptos tributarios para o cálculo do IBI:

Base impoñíbel: coincide co valor catastral fixado para cada ben inmóbel.

Base liquidábel: é o resultado de restar da base impoñíbel as reducións que procedan legalmente. Estas reducións, que desde o noso entender non son aplicábeis neste caso ao concello de Baralla, están fixadas no artigo 67 do Real Decreto Lexislativo 2/2004, de 5 de marzo, polo que se aproba o texto refundido da Lei Reguladora das Facendas Locais.

Cota íntegra: Resultado de aplicar o tipo de gravame á base liquidábel do IBI.

Cota líquida: Resultado de aplicar á cota íntegra as bonificacións previstas na lei. Estas bonificacións son de dous tipos:

1.- Obrigatorias:

Bens inmóbeis de empresas de urbanización e promoción inmobiliaria: entre o 50 % e o 90 % durante un período máximo de tres anos.

Vivendas de protección oficial: 50% durante os tres primeiros anos.

Bens rústicos das cooperativas agrarias e de explotación comunitaria da terra: 95 % da cota íntegra + o recargo do artigo 153 (recargo non aplicábel ao concello de Baralla por non estar integrado nunha área metropolitana).

Bens inmóbeis situados en Ceuta e Melilla.

2.- Potestativas:

Bens urbanos situados en zonas rurais do concello que dispoñan dun nivel de servizos, infraestruturas ou equipamentos inferior ao existente en zonas consolidadas do mesmo concello: até o 90%.

Inmóbeis afectados por procedementos de valoración colectiva de carácter xeral: máximo de tres anos.

Bens de organismos de investigación e de ensinanza universitaria: até o 95 %.

Bens do patrimonio histórico: até o 95 %.

Bens inmóbeis nos que se desenvolvan actividades económicas de especial interese: até o 95 %.

Bens de características especiais: até o 90 %.

Familias numerosas: até o 90 %.

Bens inmóbeis con instalacións de aproveitamento térmico ou eléctrico de enerxía solar: até o 50 %.

Bens inmóbeis de uso residencial destinados a aluguer de vivenda con renda limitada por unha norma xurídica: até o 95 %.

Vivendas de protección oficial.

Con todos estes datos, xa podemos calcular a cota líquida que cada quen vai ter que tributar cada ano. Como, segundo a nosa interpretación, son mínimas as reducións e as bonificacións obrigatorias e potestativas que se van poder aplicar á base impoñíbel, na maior parte dos casos, os titulares catastrais do concello de Baralla afectados por este procedemento simplificado de valoración colectiva teñen moi fácil saber cal vai ser o importe do IBI destes bens inmóbeis: aplicar a porcentaxe do 0,5 % ao valor catastral dos ben de natureza urbana e o 0,6 % aos bens de natureza rústica. Exemplo: Valor catastral dunha parcela de 5.000 metros cadrados que contén dúas construcións = 37.000 € x 0,5 / 100 = 185 € de IBI cada ano.

Efectos retroactivos

A isto hai que engadir que neste procedemento contémplase que os actos serán efectivos o día 1 de xaneiro do ano seguinte a aquel en que se produza a aprobación, modificación ou cancelación do instrumento de ordenación ou xestión urbanística do que se deriven. As Normas Subsidiarias de Baralla están en vigor desde hai moitos anos, mais, como as débedas tributarias prescriben aos catro, estes atrasos van ser reclamados a cada un dos titulares afectados por esta valoración.